Już zbyt wiele osób straciło swoje często z trudem zaoszczędzone pieniądze na kupno wymarzonego domu czy mieszkania. Kto obroni klientów przed nieuczciwością i brakiem profesjonalizmu niektórych deweloperów?

Wskutek informacji o rozgoryczonych klientach firm deweloperskich, elektryzujących co jakiś czas opinię publiczną, pytanie: jak nie dać się wpuścić w budowlany kanał, dręczy coraz więcej osób, które dopiero planują zakup własnej przestrzeni mieszkalnej.

Niepewna budowa

W latach 90. głód mieszkaniowy był duży i deweloperzy sprzedawali wszystkie mieszkania jeszcze przed rozpoczęciem budowy, a dzięki wysokim marżom zarabiali ogromne pieniądze. Nic dziwnego, że chętnych do prowadzenia takiej działalności przybywało i często brały się za nią firmy całkowicie do tego nieprzygotowane ani finansowo, ani fachowo. Nic dziwnego, że pojawili się i zwyczajni oszuści, którzy znikali z gotówką klientów.

Najczęściej jednak bywa po prostu tak, że firma plajtuje w trakcie realizacji projektu, a niedoszłym mieszkańcom często przepadają i domy i wyłożone na ten cel pieniądze – bo są nie do odzyskania, jeśli zarówno firma, jak i jej właściciel mają na swoich kontach jedynie długi.

Niestety, choć deweloping budowlany funkcjonuje u nas już od ładnych paru lat, wciąż brakuje systemowych rozwiązań w zakresie bezpieczeństwa tego typu transakcji. Nad ich wprowadzeniem dopiero toczą się dyskusje między rządem, bankami a deweloperami. Dialog ten rozpoczął prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, Marek Bryx, który wystąpił z projektem ustawy m.in. zabraniającej deweloperom pobierania pieniędzy od klientów przed zakończeniem budowy. Pieniądze trafiałyby na ich konta dopiero po wypełnieniu wszystkich warunków umowy i notarialnym przekazaniu domu czy mieszkania klientowi. Do tego czasu byłyby zdeponowane na specjalnym rachunku powierniczym, np. w banku. Jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy, to klient odbiera swoje pieniądze wraz z odsetkami. A jeśli on sam wycofa się z inwestycji, to deweloper ma pewność, że poniesione koszty zostaną mu zwrócone.

Taki instrument rynku finansowego (usługa Escrow) powstał w Stanach Zjednoczonych i przyczynił się tam do rozwoju rynku nieruchomości. – Myślę, że przyszłość należy do takich właśnie niekonwencjonalnych i sprawdzonych już na Zachodzie rozwiązań – twierdzi Józef Wojciechowski, właściciel J.W. Construction Holding S.A. oraz prezes Stowarzyszenia Deweloperów Polskich. – Uważam, że w naszym wspólnym interesie leży danie klientowi pewności, że z jego pieniędzmi nie stanie się nic złego i że otrzyma za nie towar, za jaki zapłacił.

Deweloperzy domagają się jednak w zamian preferencyjnych kredytów, bo przecież musieliby budować z własnych środków. Z tych samych względów ceny mieszkań wzrosłyby prawdopodobnie o co najmniej kilka procent. Nad tym, czy to dużo, czy mało w zamian za bezpieczeństwo, można się zastanawiać. Ale już od maja 2002 r. można korzystać z mieszkaniowego rachunku powierniczego w banku PKO BP [czy w innych też?]. – Jest to usługa całkiem nowa i nieznana na polskim rynku – mówi rzecznik prasowy banku Marek Kłuciński. – Spodziewamy się, że liczba finansowanych w ten sposób mieszkań będzie rosnąć w miarę jak inwestorzy będą coraz bardziej świadomi, że bezpieczeństwo transakcji przyciągnie do nich klientów – dodaje.

Zanim powierzymy budowę

Jeśli jednak nie chcemy czy też nie możemy skorzystać z dobrodziejstw mieszkaniowego rachunku powierniczego, to zanim zdecydujemy, komu powierzymy budowę swojego domu, musimy zrobić kilka rzeczy.

Przede wszystkim sprawdzamy wiarygodność, profesjonalizm i kondycję finansową dewelopera – tak dokładnie jak tylko się da. Podstawowych informacji szukamy w Sądzie Rejestracyjnym lub Komputerowym Banku Informacji o Firmach „Kontrahent” (ul. Bartycka 26, Warszawa, tel. (0-22) 851 14 51). Ustalamy, czy deweloper należy do któregoś ze stowarzyszeń: Krajowa Izba Budownictwa (ul. Zielna 49, Warszawa tel. (0-22) 620 70 82), Krajowy Związek Pracodawców Budownictwa (ul. Elektoralna 13, Warszawa tel. (0-22) 620 31 73), Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa (ul. Świętokrzyska 14, Warszawa, tel. (0-22) 630 96 23), Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów (ul. Foksal 2, Warszawa, tel. (0-22) 827 77 50). Sprawdzamy też, czy ma np. ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej od ryzyk budowy. Zasięgamy języka u poprzednich klientów dewelopera, szukamy w internecie, gdzie też można trafić na interesującą wymianę zdań o konkretnych firmach i sposobach prowadzenia przez nie interesów, wybieramy firmy znane i wypróbowane przez innych, [jak np. J.W. Construction, Dom Development S.A., SBM Gawra II]. Im więcej i z różnych źródeł się dowiemy, tym nasza ocena będzie pewniejsza.

Niektóre firmy legitymują się specjalnym certyfikatami dewelopera. Są one przyznawane przez wyłonioną spośród niezależnych ekspertów kapitułę przy Krajowej Izbie Budownictwa. Oceniana jest rzetelność dewelopera, który musi mieć utrwaloną pozycję na rynku, dobrą sytuację ekonomiczno-finansową, gwarancje finansowe, jakie daje klientom oraz bezpieczeństwo prawne. Certyfikaty są co dwa lata weryfikowane, a w efekcie przedłużane, zawieszane lub odbierane. Wydawać by się mogło, że możemy spokojnie odetchnąć i zaufać firmie z certyfikatem. Ale oto w zeszłym roku na liście tych, którym przedłużono ważność certyfikatu, pojawiła się m.in. GK Invest z Bielska Białej. I niemal w tym samym czasie ukazała się informacja, że deweloper wystąpił do sądu o ochronę przed wierzycielami – w pierwszym półroczu zanotował 1,5 mln zł straty, a jego długi wobec innych podmiotów (17 mln zł) dwukrotnie przewyższyły kapitał firmy!

No cóż, w interesach nic nie jest pewne. I niczego nie wolno przyjmować na wiarę. Przed podpisaniem umowy sprawdźmy więc, czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym ma budować. Niech nie uspokaja nas fakt, że są na nim prowadzone już jakieś prace. Może się przecież okazać, że to samowola budowlana, która grozi koniecznością rozebrania budynku.

Pamiętajmy, że z deweloperem podpisujemy umowę cywilno-prawną, więc każdy jej punkt możemy negocjować. Musi się w niej znaleźć nie tylko przedmiot umowy, lecz także opis jakości oraz termin wykonania prac, sposoby spłaty należności, wielkość rat, kar za zwłokę, rodzaj indeksacji itd. Im bardziej szczegółowo tym lepiej. Wszystkie zapisy powinny być jasne i konkretne. Zdarzało się, że firmy podawały zaniżoną „promocyjną” cenę mieszkań, a potem ją podnosiły. Tymczasem cena za m kw. mieszkania podana w umowie z deweloperem jest ceną ostateczną powiększoną tylko o indeksację dokonaną za pomocą wybranego wcześniej wskaźnika:

– wskaźnik GUS, określającym wzrost cen robót i materiałów budowlanych,
– wskaźnik inflacji,
– wskaźnik zmiany kursu walut.

Wyroki Sądu Antymonopolowego są w tej mierze jednoznaczne, sędzia Bogdan Gieżyński w uzasadnieniu pisze: „postanowienia umowy uprawniające już po jej zawarciu do jednostronnego podwyższenia ceny może być stosowane jedynie w wypadku, gdy drugiej stronie przyznaje się jednoczesne uprawnienie do odstąpienia od umowy”, a klient nie może być narażony na żadne „nieokreślone i nieprzewidywalne koszty”.

Długofalowe inwestycje, a taką jest budowa domu, która trwa w naszym kraju średnio ok. dwóch lat, zawsze są obarczone pewnym ryzykiem. To prawda. Ale jeśli nasz deweloper będzie rzetelnym profesjonalistą, to ryzyko będzie minimalne. Wybierajmy więc rozważnie, nie wierzmy niesprecyzowanym obietnicom i pamiętajmy o swoich prawach, bo niestety nadal wszystkiego najlepiej dopilnować samemu.

Co to jest działalność deweloperska?

Polega ona na organizowaniu i realizowaniu przedsięwzięć inwestycyjnych, przede wszystkim budownictwa mieszkaniowego, przez osoby fizyczne i prawne budujące na zlecenie przyszłych właścicieli lub użytkowników, ponoszących indywidualnie koszty przedsięwzięć.

Pamiętajmy, że z deweloperem podpisujemy umowę cywilno-prawną, więc każdy jej punkt możemy negocjować.