Zabezpieczenie wpłat na rachunku powierniczym, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, prospekt informacyjny – to tylko niektóre rozwiązania wprowadzane przez nowe przepisy chroniące kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym

Kupujesz mieszkanie od dewelopera? Do tej pory nie byłeś w Polsce chroniony specjalnymi przepisami. Umowy przedwstępne, często zawierane w bardzo początkowej fazie budowy albo wręcz przed jej rozpoczęciem, nie miały obowiązkowej formy aktu notarialnego. Jeśli deweloper bankrutował, konsument ponosił ryzyko inwestycji, tracąc jednocześnie możliwość przeniesienia na niego prawa do mieszkania oraz wpłacone pieniądze. Teraz sytuacja się zmieni. Kupując nowe mieszkanie, nie będziesz musiał aż tak bardzo ryzykować.

Większa ochrona

Wchodząca w życie 29 kwietnia 2012 roku ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ograniczy ryzyko, które ponosi konsument, kiedy kupuje mieszkanielub dom na rynku pierwotnym. Nowe przepisy chronią nas konsumentów w trojaki sposób:

1. Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Zgodnie z nowymi przepisami wpłaty osób kupujących mieszkanie lub dom od dewelopera będą chronione. Pieniądze wpłacane przez nabywcę będą gromadzone na mieszkalnym rachunku powierniczym prowadzonym przez bank. Nabywca będzie mógł skorzystać z jednego z czterech rodzajów zabezpieczeń:

– zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bank wypłaca deweloperowi zgromadzone przez nabywcę pieniądze dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo do nieruchomości;
– otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy –bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze zgromadzone przez nabywcę po stwierdzeniu zakończenia kolejnych etapów realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;

– otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją– dodatkowo otwarty rachunek powierniczy wzmocniony jest gwarancją ubezpieczeniową (wpłaty nabywców są ubezpieczone przez dewelopera) lub gwarancją bankową (deweloper wpłacił zabezpieczenie odpowiadające wpłatom dokonywanym przez nabywców).

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową, podobnie jak zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, gwarantuje całkowitą ochronę pieniędzy w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera.

2. Prospekt informacyjny

Osoby zainteresowane zawarciem umowy deweloperskiej zyskują prawo do informacji o inwestycji. Obowiązkiem deweloperówbędzie przygotowanie prospektu informacyjnego, który będzie złożony z dwóch części:

– ogólna – powinna zawierać dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera, informacje o doświadczeniu oraz dotyczące inwestycji, na przykład numer księgi wieczystej działki, dopuszczalną wysokość zabudowy oraz liczbę budynków i ich rozmieszczenie (w tym minimalny odstęp między budynkami) oraz planowanych inwestycjach w promieniu kilometra od nieruchomości (np. linii kolejowej, oczyszczalni ścieków);

– indywidualna – będzie informować o powierzchni i układzie mieszkania, cenie za metr kwadratowy, liczbie kondygnacji, standardzie prac wykończeniowych części wspólnej budynku i terenu wokół, liczbie lokali, miejsc garażowych itp.

Jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym ulegną zmianie, deweloper powinien poinformować o nich nabywcę. Niedoręczenie prospektu, a także brak informacji wymaganych prawem lub umieszczenie nieprawdziwych danych daje konsumentowi możliwość odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni od zawarcia umowy. 

3. Zawarcie umowy

Zgodnie z nowymi regulacjami, zarówno umowę deweloperską (na podstawie której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności lokalu na nabywcę), jak i umowę przedwstępną należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Dzięki temu w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości jest umieszczany stosowny wpis, zabezpieczający prawa konsumenta do wyodrębnienia i przeniesienia własności.

Zgodnie z nowymi przepisami umowa deweloperska powinna zawierać między innymi informacje dotyczące nieruchomości, na której powstaje budynek, parametry nabywanego mieszkania lub domu, na przykład powierzchnia, rozkład pomieszczeń, standard prac wykończeniowych, a także termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz przeniesienia prawa własności.

Nowe prawo przyznaje nabywcom możliwość odstąpienia od umowy, w przypadku gdy dane w kontrakcie nie będą zgodne z prospektem oraz gdy w umowie zabraknie elementów wymaganych przepisami. Ponadto ochroną otoczeni są również ci nabywcy, w przypadku których deweloperzy nie dotrzymują terminu przeniesienia własności do mieszkania lub domu. Zyskują oni możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej zachowując roszczenia z tytułu kar umownych za opóźnienie.