„Na każdą kieszeń”, „Pod klucz”, „Pewna inwestycja” – takimi hasłami deweloperzy kuszą konsumentów. Okazuje się jednak, że łamanie przez nich prawa nie należy do rzadkości…

Często decydujemy się na zakup mieszkania na etapie, w którym jedyną namacalną rzeczą, jest… dziura w ziemi. O tym, że na jej miejscu ma pojawić się mieszkanie, które będzie odpowiadało naszym wymaganiom, otrzymujemy zapewnienie w umowie, jaką podpisujemy, kiedy decydujemy się kupić mieszkanie. Stronami takiej umowy są klient i przedsiębiorca budujący nieruchomość – deweloper, spółdzielnia, towarzystwo budownictwa społecznego.

Podpisując umowę na zakup wymarzonego mieszkania pamiętajmy, by dokładnie sprawdzić jej warunki. Na co więc należy zwrócić uwagę, kiedy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym?

Deweloperzy pod kontrolą

W pierwszej kolejności zwróć uwagę na postanowienia zapisane w umowie, którą podpisujesz z deweloperem. Okazje się, że postanowienia te, mogą naruszać interesy konsumentów. Rejestr takich niedozwolonych klauzul prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Zebrano w nim już łącznie 1941 zakwestionowanych postanowień, z czego ponad 200 dotyczy rynku nieruchomości.

UOKiK regularnie kontroluje wzorce umów pod kątem występowania niedozwolonych postanowień. W ciągu samych ostatnich sześciu miesięcy Urząd wydał 13 decyzji. Dotyczyły one spółek: AP-Invest, Euro Styl, J.W. Construction (dwie decyzje), Krakowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego, KRJ Partner, Novum Plus, Orco Projekt, PRK 7 Nieruchomości, Przedsiębiorstwo Rewaloryzacji Zabytków w Krakowie, Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane, Włodarzewska, Wrocławskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Mieszkaniowego „Mój Dom”. Ponad połowa postępowań zakończyła się dobrowolnym zobowiązaniem przedsiębiorców do zmiany praktyki. Pozostałym deweloperom UOKiK nakazał zmianę kwestionowanych praktyk oraz ukarał ich sankcjami finansowymi. Łączna wysokość kar nałożonych na deweloperów wyniosła ponad 6 mln zł.

Płać i płacz?

Przykładem praktyk, które zostały zakwestionowane przez Urząd są między innymi działania Przedsiębiorstwa Rewaloryzacji Zabytków z Krakowa. Wśród stosowanych przez dewelopera klauzul znalazła się umożliwiająca podwyższenie ceny lokalu w przypadku zmian wskaźników określonych przez przedsiębiorcę, ale jednocześnie nie zapewniała prawa odstąpienia od umowy. Tymczasem zgodnie z prawem o zmianie istotnych warunków umowy takich jak na przykład cena czy metraż, konsument powinien zostać poinformowany, a w przypadku niezaakceptowania nowych propozycji powinien mieć możliwość bezkosztowego zrezygnowania z kontraktu.

Inna kwestionowana klauzula dotyczyła rozliczeń między stronami umowy w przypadku odstąpienia od niej. Przewidywała, że deweloper zwróci klientowi jedynie nominalną wartość wpłaty – bez odsetek. W opinii ekspertów z UOKiK-u prowadzi to do sytuacji, w której deweloper przez pewien czas może korzystać ze środków finansowych pozyskanych od kontrahenta i czerpać z tego tytułu zyski. Konsument natomiast jest takiej możliwości pozbawiony. Zdaniem Urzędu by zniwelować tę dysproporcję, klientowi powinny przysługiwać odsetki od wpłaconych przedsiębiorcy pieniędzy. Za stosowanie niedozwolonych praktyk Prezes Urzędu nałożyła na przedsiębiorcę karę w wysokości 144 219 zł.

Co gdy się spóźnisz?

UOKiK skontrolował również umowy stosowane przez Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane. Jedno z zakwestionowanych postanowień przyznawało deweloperowi prawo do jednostronnego odbioru lokalu wtedy, gdy konsument nie dokonał tego w wyznaczonym terminie. Oznacza to, że osoba, która kupiła mieszkanie i nie skorzystała w określonym czasie z przysługującego jej uprawnienia, traciłaby możliwość dochodzenia swoich roszczeń. Dodatkowo spółka zastrzegła, że w razie zwłoki we wniesieniu wpłaty będzie mogła rozwiązać umowę bez wypowiedzenia.

Tymczasem zgodnie z prawem w takim przypadku konsumenci powinni być powiadomieni o upływie terminu na dokonanie wpłaty wraz z wyznaczeniem nowego i informacją o konsekwencjach nieuregulowania należności. Dopiero po doręczeniu takiego powiadomienia i niedokonaniu wpłaty przez kontrahenta deweloper może rozwiązać umowę. Na przedsiębiorcę została nałożona sankcja finansowa w wysokości 121 104 zł.

Nieuczciwy aneks

Kolejna firma, której działania Urząd zakwestionował, to J.W. Construction. Jedna z wydanych decyzji dotyczyła naruszenia przez przedsiębiorcę ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Jak wykazało postępowanie, deweloper na początku 2009 r. rozesłał swoim klientom aneks, w którym zaproponował zmianę warunków wcześniej zawartej umowy. Była to realizacja obowiązków,  jakie kilka miesięcy wcześniej na J.W.C. nałożył UOKiK. Wraz z aneksem konsumenci otrzymali list przewodni sugerujący, że zawarte w nim postanowienia zostały ocenione przez Urząd: „postanowienia (…), zgodnie z oceną UOKiK, gwarantują Państwu zachowanie zasad równoważności stron w czynnościach cywilnoprawnych jak również wykluczają zapisy, które uznane zostały za niedozwolone”. Konsumenci ufając swojemu kontrahentowi podpisywali aneksy będąc przekonanymi co do uczciwych intencji dewelopera. W rzeczywistości przekazane konsumentom załączniki zawierały również postanowienia, które nie były konsultowane z Urzędem. W konsekwencji UOKiK uznał, że konsumenci byli w ten sposób wprowadzani w błąd. Deweloper powołał się na autorytet Urzędu i zasugerował swoim klientom, że wszystkie postanowienia zawarte w przesłanych aneksach zostały administracyjnie ocenione. Przedsiębiorca za stosowaną praktykę został ukarany karą w wysokości 4 191 281 zł.
Obecnie UOKiK prowadzi 24 postępowania dotyczące różnych deweloperów działających na terenie całego kraju.